פינוי בינוי, הוא הליך במסגרתו העירייה המקומית או המועצה המקומית אישרה להרוס קרקע מסוימת הנמצאת תחת תחום שיפוטה. הריסת הקרקע נעשית לטובת הקמת מבנה חדש. התהליך אורך על פי רוב כ- 7 שנים.
חשוב להדגיש – על מנת שהליך פינוי בינוי ייצא לפועל, שני הצדדים – הן היזם המוציא לפועל את ההליך, והן בעלי הדירות המחזיקים באחוזים של הקרקע, חייבים לצאת מורווחים. זאת, בהתאם לתנאים שקובעת העירייה או המועצה המקומית, באשר לשטח הניתן להרחבה, אחוזי רווח מקסימליים של היזם וכיוצא בכך.
הצורך בייעוץ משפטי
כל הליך פינוי בינוי, מחויב בסיוע משפטי מצד עו"ד פינוי בינוי. הצעד הראשוני, שעל דיירים המעוניינים להתחיל בהליך פינוי בינוי לעשות, לאחר בחירת היזם לפרויקט – הוא בחירת עורך דין מנוסה בתחום התחדשות עירונית. את שכר הטרחה של עורך הדין משלם היזם, ואף על פי כן, הדיירים הם אלו שבוחרים את עורך הדין.
תפקידו של עורך הדין הוא לתווך בין רצונות הדיירים לבין היזם. תחילה, עורך הדין מסביר לדיירים אודות הזכויות שלהם – כמה שווה הקרקע שבבעלותם, מה הם יכולים לקבל וכן הלאה. לאחר מכן, על עורך הדין לוודא כי הבטחות היזם לדיירים מתקיימות במלואן – בין אם בהרחבת או בהקמת הבניין, בשטח המובטח לכל דייר ודייר, רישומים במרשמים השונים על שם הדיירים וכן הלאה.
כיצד מתנהל ההליך?
במהלך 3 – 4 השנים הראשונות, הדייר כמעט לא מרגיש את ההליך, ואילו היזם ואנשי המקצוע עובדים מאחורי הקלעים מול העירייה והגורמים הרלוונטיים, להשגת אישורים, גיבוש תוכנית בנייה וכן הלאה. ברגע שהיזם קבל את האישורים מהעירייה, מתחיל הליך הבינוי.
בשלב הבינוי, היזם אחראי לפנות את כל הדיירים מהבניין לטובת הליך הבינוי. אולם אל דאגה – היזם מחויב לשלם לדיירים את דמי השכירות שעליהם יהיה לשלם במשך תקופה זו. דמי השכירות נקבעים בהתאם לממוצע דמי השכירות המשולמות בשכונות סמוכות. לעיתים, נקבעים בין היזם לדיירים תנאים נוספים, כמו למשל תשלום הובלה שהיזם ישלם ועוד.
לאנשים מעל גיל 75 יש אפשרויות והטבות נוספות. המתנה של 7 שנים יכולה להיות מיותרת עבור אנשים בגיל זה, ויכולה לגרום להם למאמץ רב. לפיכך, הם יכולים לקבל את שווי הדירה העתידית מהיזם כבר במעוד תחילת הליך פינוי בינוי. לחלופין, יוכלו אנשים בגיל 75 ומעלה לעבור לדיור מוגן בשווי הדירה העתידית.
איך מרוויח היזם?
במסגרת פרויקט פינוי בינוי, מתווספות דירות חדשות לבניין, מעבר לדירות הקיימות המורחבות על ידו. היזם מרוויח ממכירה עתידית של אותן דירות חדשות. מדובר ברווח גבוה ולא מבוטל, שגורמים ליזמים השונים להתחרות על פרויקטים של פינוי בינוי.
