נעים מאוד, שמי מרטין בוקסדורף. בעשר השנים האחרונות אני מטפל באנשים שצריכים עזרה בקבלת משכנתא מהבנק, במילים אחרות "משכנתא לאיחוד הלוואות".

איך עובדת משכנתא לאיחוד הלוואות:

הרעיון הוא כזה: נניח שצברתם הרבה הלוואות קטנות בעובר ושב, כרטיסי אשראי, הלוואות חוץ בנקאיות ומימון ישיר למיניהם- לוקחים את סכום ההלוואות האלו ומגדילים את המשכנתא בסכום הזה. בכסף שמתקבל, סוגרים את כל ההלוואות שיש.

מה הכללים למשכנתא של איחוד הלוואות:

חשוב לציין מראש. משכנתא לאיחוד הלוואות היא משכנתא שנותנים ללקוחות טובים של הבנקים. למה בעצם? כאשר אתם מגיעים לקנות בית, אתם בדרך כלל במצב הכי טוב שיכול להיות. כלומר, אתם יחסית צעירים, נמצאים במצב תעסוקתי תקין, ללא הלוואות מכבידות ועם ברק בעיניים לרכוש בית.

לעומת זאת, כאשר מגיעים לבקש משכנתא לצורך איחוד הלוואות ( סגירת חובות) המצב הוא שונה לגמרי, כאן אתם כבר יותר מבוגרים, סובלים מהרבה הלוואות שמקשות על החיים וצריכים את הכסף לא כדי לקנות בית אלא לסדר את החיים. כאן הבנקים פחות רוצים לעזור, יותר רוצים לבדוק לעומק ויותר חוששים.

עד חמישים אחוז משווי הבית:

הדברים החשובים שצריכים להבין מתחילים כאן. בשום פנים ואופן לא ניתן לעבור את חמישים אחוז משווי הבית. כלומר, אם הבית שלכם עולה למשל 1 מיליון שקלים, זה אומר שכל המשכנתאות שלכם יחד, לא יכולות לעבור את ה500 אלף שקלים.

בואו ניעזר בדוגמה כל שהיא: נניח שיש לי בית שעולה 1 מיליון שקלים, כרגע יש לי משכנתא של 200 אלף שקלים. אם נלך לפי הדוגמה שלנו- זה אומר שאני יכול לקחת עוד 300 אלף שקלים כדי להגיע עד חמישים אחוז משווי הבית.

למה זה ככה? הרבה אנשים תוהים למה בעצם לא ניתן להגיע ל70 אחוז משכנתא, אבל חשוב להבין: הנחיות בנק ישראל לא מאפשרות לשעבד בית קיים מעבר לחמישים אחוז מהשווי שלו.

הכנסות מסודרות:

אני מקבל מלא טלפונים שאומרים: "יש לי בית ללא משכנתא, אין לי כרגע הכנסות ואני רוצה לקחת משכנתא כדי לאחד את ההלוואות והחובות שלי".

כאן אני נאלץ לסרב לצערי, כי אם אין לך את היכולת לעמוד בהחזר חודשי בסיסי של המשכנתא, אין סיכוי לקבל משכנתא כל שהיא.

כאשר אני מדבר על הכנסות מסודרות, הכוונה שלי היא לתלושים מסודרים, עם משכורת שמופקדת בצורה קבועה ומסודרת בחשבון הבנק. אם אתם עצמאיים, אנחנו צריכים להראות דוחות חודשיים מסודרים של שנתיים אחרונות.

גובה הכנסות נדרש:

ממש חשוב, גובה הכנסות צריך להיות פי שלוש בערך מההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא. כלומר, אם החזר המשכנתא הצפוי יהיה בערך 4000 שקלים- זה אומר שאנחנו צריכים להראות הכנסות של לכל הפחות 12,000 שקלים בחודש.

וותק בעבודה או בעסק:

הקריטריון החשוב ביותר שמסתכלים עליו כאשר מדברים על הכנסות, הוא וותק בעבודה או בעסק. אם אתם שכירים, הבנקים רוצים לראות בערך שנה וחצי וותק כדי שזה יהיה סביר. בעסק אנחנו רוצים לראות שנתיים של דוחות מסודרים עם רווחים.

התנהלות בבנק והתנהלות משכנתא:

חשבתם פעם למה בכלל הבנקים רוצים לראות תדפיס עובר ושב של כמה חודשים? הרי כאשר לוקחים משכנתא לסגירת חובות, ההלוואות ממילא לא נספרות, כי הן הולכות להיסגר. הרי אם אני מביא תלושים ואומר שאין לי הלוואות- זה אמור להספיק, לא?

מה שהבנקאים רוצים לראות זה איך אתם מתנהלים בחשבון? רוצים לראות האם אתם לא חורגים מהמסגרת, האם אין הלוואות שלא משולמות בזמן, האם הכול מתנהל תקין בחשבון הבנק? וקודש הקודשים: האם היו בעיות בתשלומי המשכנתא הראשונה שלכם?

אם היו בעיות בחריגות מהמסגרת, משכנתא שלא תמיד משולמת בזמן, חשבון שנמצא תמיד במינוס גדול, משכורות שלא מופקדות בזמן- אין שום סיכוי לקבל משכנתא.

אסמכתאות לכל שקל:

בעקבות חוק הלבנת הון שעבר לפני כמה שנים, נוצר מצב שהבנק צריך לדעת בדיוק מה אתם עושים עם הכסף? כלומר אם מבקשים משכנתא לאיחוד הלוואות של 300 אלף שקלים, צריך להראות לבנק בדיוק מה הולכים לעשות עם הכסף הזה. אבל בדיוק. כמו שאני אוהב להגיד " כתובת לכל שקל".

בעיות עם הנכס:

אלו דברים שבדרך כלל לא ניתן להתגבר עליהם. הכוונה היא לבתים שהיו אמורים לעבור להיות רשומים בטאבו ועדיין לא עברו, נכסים שיש עליהם עיקול או הוצאה לפועל, חריגות בנייה משמעותיות, דירות שמחולקות לכמה חלקים, נכסים שנמצאים במושב ולעיתים, נכסים שנמצאים בהליך פינוי בינוי.

עומד לרשותכם תמיד: מרטין בוקסדורף, 0508116397 או maratbok@gmail.com